PROPUESTA DE SERVICIOS: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
La presente propuesta contempla la asesoría integral, elaboración de documentación y gestión registral/notarial para la elección e inscripción de la Junta de Propietarios y su respectivo Presidente y Directiva. Nuestro enfoque está orientado a subsanar la situación de acefalía o vigencia vencida del edificio/condominio, garantizando la obtención de la Vigencia de Poder indispensable para actos jurídicos, financieros y administrativos.
Permite la apertura y movilización de cuentas bancarias a nombre del condominio (evitando contingencias fiscales en cuentas personales), la contratación formal de personal de servicio bajo las normas laborales vigentes, y otorga mérito ejecutivo para iniciar procesos judiciales de cobranza contra propietarios morosos.
Al formalizar su Junta mediante la inscripción SUNARP, habilitamos la capacidad legal indispensable para convalidar deudas antiguas mediante actas asamblearias. Esto es vital para evitar que las cuotas de años anteriores prescriban y se vuelvan incobrables según el Código Civil. Con la inscripción, nuestro equipo legal puede ejecutar requerimientos mediante Cartas Notariales con respaldo jurídico.
1. Alcance del Servicio (Fases del Proceso)
Fase 1: Diagnóstico Legal y Saneamiento del Padrón
- Estudio integral de la Partida Registral de la matriz y revisión del Reglamento Interno inscrito.
- Validación de Criterios de Quórum y Distribución de Gastos: Revisión y análisis del Reglamento Interno inscrito para determinar la regla oficial de la copropiedad. Se validarán los porcentajes de participación acumulados (departamentos, estacionamientos y depósitos) exigidos obligatoriamente por la SUNARP para el cálculo legal del quórum y votación en la asamblea. Asimismo, se identificará si el reglamento contempla la división de gastos comunes in partes iguales o por coeficiente de propiedad, adaptando el padrón a la realidad financiera interna del edificio.
- Estructuración del padrón de propietarios actualizado.
Fase 2: Convocatoria Formal
- Redacción y diseño de la esquela de convocatoria a Asamblea General, fijando primera y segunda citación según las pautas del Reglamento Interno y las normativas vigentes.
- Asesoría metodológica sobre los mecanismos de notificación obligatoria a los propietarios residentes y no residentes (cartas notariales, correos electrónicos válidos, carteles).
- Suministro de Base de Datos de Contacto: Para garantizar una comunicación fluida, eficaz y legal con toda la comunidad, la directiva del edificio se compromete a proporcionar un padrón actualizado que incluya nombres completos, números telefónicos y correos electrónicos de todos los propietarios residentes y no residentes. Esto es indispensable para enviar las esquelas de citación y asegurar el quórum requerido por SUNARP.
Fase 3: Desarrollo de la Asamblea y Redacción de Actas
- Provisión de formatos de control de asistencia, cartas de representación (poderes simples) y guías de desarrollo de la asamblea.
- Redacción minuciosa del Acta de Elección de Junta Directiva, cuidando de manera estricta los criterios técnicos exigidos por los registradores públicos de la SUNARP para evitar tachas u observaciones.
- Elaboración de la Declaración Jurada de Convocatoria y Quórum, con firma legalizada del Presidente saliente o convocante.
Fase 4: Tramitación Notarial y Registral
- Coordinación con la Notaría para la apertura del Libro de Actas (de ser requerido) o la certificación de las firmas necesarias.
- Preparación de los partes notariales correspondientes.
- Ingreso del título a la SUNARP, seguimiento continuo del proceso de calificación registral y absolución de cualquier eventual sugerencia o aclaración del registrador sin costo adicional.
2. Cuadro de Costos y Estructura Tarifaria
Nuestros honorarios se determinan en base a la cantidad de unidades inmobiliarias que componen el inmueble, lo cual define la complejidad del control de quórum, verificación de tracto y volumen del padrón. Los precios se presentan estructurados en soles (más IGV) en tres categorías corporativas:
| Categoría / Plan | Rango de Unidades (Dptos, Cocheras, Depósitos) |
Honorarios Profesionales (Soles - PEN) |
Gastos Notariales y Tasas SUNARP (Fondo Operativo por Adelantado) |
Plazo Promedio Máximo Acumulado * (Sujeto a entrega documental) |
|---|---|---|---|---|
| Plan Express / Residencial Pequeño | De 4 a 20 unidades | S/ 1,500.00 + IGV | S/ 350.00 a S/ 500.00 | Hasta 35 días hábiles |
| Plan Condominio Estándar | De 21 a 80 unidades | S/ 3,200.00 + IGV | S/ 500.00 a S/ 800.00 | Hasta 43 días hábiles |
| Plan Macro Condominio / Complejos | Más de 80 unidades | Desde S/ 5,500.00 * + IGV | S/ 900.00 a más (A costo real) | Hasta 51 días hábiles |
* Nota: Para el Plan Macro Condominio, la cotización definitiva se ajustará tras la evaluación de la cantidad exacta de torres y la vigencia de sus reglamentos internos (precios más IGV).
Gastos Operativos de Saneamiento Inicial (Variables No Consideradas)
Los siguientes gastos no se encuentran incluidos en los honorarios base del servicio y deberán abonarse obligatoriamente por adelantado en conjunto con el primer adelanto de honorarios para dar inicio a las gestiones:
- Estudio e Historial Registral (Copia Literal): La tasa SUNARP para la expedición de la Copia Literal completa del legajo o historial del registro del inmueble matriz, indispensable para auditar el estado actual, vigencias anteriores, tracto sucesivo, y verificar la correcta inscripción y el contenido exacto del Reglamento Interno actual.
- Legalizaciones de Firmas y Fotocopias: Costos cobrados directamente por la Notaría por concepto de legalización de firmas en actas, declaraciones juradas, cartas de representación, así como fotocopias legalizadas de documentos de sustento.
- Otros Gastos Logísticos Externos: Tasas administrativas adicionales impuestas por entidades públicas, duplicados de libros, u otros imprevistos ajenos a la elaboración documental.
Factores Adicionales que Modifican el Costo (Variables Especiales)
- Tracto Interrumpido / Regularizaciones Sucesivas: En caso existan periodos anteriores no inscritos que SUNARP obligue a encadenar, se aplicará un recargo del 30% sobre los honorarios base debido al doble esfuerzo de redacción documental.
- Modificación de Reglamento Interno: Si la comunidad requiere modificar las reglas de convivencia o el régimen de sanciones paralelamente, el servicio tendrá un costo adicional de S/ 2,000.00 + IGV.
3. Cronograma de Tiempos y Corrida de Plazos por Etapas
El presente cronograma detalla el flujo técnico del proceso. Se divide en tiempos fijos de elaboración (nuestro equipo), tiempos variables del cliente (cuya velocidad depende de los usuarios) y tiempos estimados de entidades externas:
| Etapa Operativa | Tipo de Plazo | Duración Estimada | Responsable Directo / Condición |
|---|---|---|---|
| Etapa 1: Auditoría y Estrategia | Plazo Fijo Técnico | 3 a 5 días hábiles | Tauro Corp Inhouse (Análisis de copia literal y reglamento) |
| Etapa 2: Recaudación Documental | Plazo Variable | Depende del Cliente (Promedio: 5 a 10 días) |
Junta de Propietarios (Entrega de padrón, copias DNI y títulos) |
| Etapa 3: Redacción y Convocatoria | Plazo Fijo Técnico | 4 a 6 días hábiles | Tauro Corp Inhouse (Elaboración de esquelas y actas jurídicas) |
| Etapa 4: Toma de Firmas y Subsanación | Plazo Variable | Depende del Cliente (Promedio: 3 a 7 días) |
Propietarios del Edificio (Asistencia física para firmas y corrección de datos) |
| Etapa 5: Tramitación Notarial | Plazo de Terceros | 5 a 8 días hábiles | Notaría Autorizada (Certificación de libros y expedición de partes) |
| Etapa 6: Calificación Registral (SUNARP) | Plazo de Terceros | 7 a 15 días hábiles | SUNARP (Evaluación del registrador y emisión de Vigencia de Poder) |
* Nota sobre los Plazos de Tramitación: Los tiempos indicados representan el tiempo promedio de gestión. El cómputo del plazo real se encuentra estrictamente condicionado a la fluidez de los propios usuarios. Por lo tanto, la fecha definitiva variará según el tiempo que los propietarios se demoren en entregar la documentación requerida, subsanar las observaciones internas de sus unidades o firmar las actas colectivas. Toda demora derivada de la inacción o retraso en la entrega de requisitos por parte de la directiva o los copropietarios será responsabilidad exclusiva de los usuarios, pausando el cronograma de servicio de forma automática.
4. Condiciones Comerciales
- Estructura y Forma de Pago Escalonada: El desembolso de los honorarios profesionales se realizará de manera estricta bajo los siguientes hitos operativos (todos los montos son más IGV):
• 50% de Adelanto Inicial: Requisito obligatorio para iniciar formalmente los trabajos de diagnóstico, auditoría y redacción. Este monto se debe entregar conjuntamente con el fondo asignado para los gastos operacionales.
• 30% de Segundo Adelanto: Se abonará de manera mandatoria antes de proceder con el ingreso y la presentación física o digital de todo el expediente documentario ante los Registros Públicos (SUNARP).
• 20% de Saldo Final: Se cancelará contra la entrega definitiva de la inscripción formal de la Junta de Propietarios en los Registros Públicos, la entrega de su respectiva Vigencia de Poder y la correspondiente activación y habilitación del RUC de la junta. - Asignación y Entrega Preventiva de Gastos: Queda totalmente excluido el criterio de reembolso posterior. El cliente se compromete a entregar la totalidad del monto presupuestado para los gastos notariales, expedición de copias literales, copias legalizadas y tasas registrales de la SUNARP por adelantado, conjuntamente con el primer 50% de adelanto de los honorarios, permitiendo la autofinanciación logística inmediata de los trámites.
- Logística Corporativa y Movilidad 100% Incluida: El servicio incluye de forma nativa el seguimiento, traslado personal y pasajes de nuestro equipo legal. Nos encargamos de asistir físicamente al condominio las veces que sea necesario para la correcta toma de firmas de las actas y declaraciones, el recojo presencial de toda la documentación de la directiva y las gestiones directas en Notaría y SUNARP. Todos los gastos de movilidad logística e itinerarios se encuentran plenamente cubiertos por el servicio, garantizando que los propietarios no tengan que movilizarse ni desembolsar montos por pasajes o viáticos de nuestro personal.
- Digitalización y Aplicativo de Control Interno Sin Costo: En caso de que el condominio no cuente actualmente con un sistema digital de control y comunicación vecinal, y siempre que la directiva acepte la propuesta, nuestra corporación activará de manera complementaria el servicio de nuestro aplicativo inhouse de control interno. Este sistema se implementará de forma completamente gratuita por un período de 1 año computado desde su activación, facilitando la gestión de comunicados, reservas de áreas comunes y control general de la copropiedad durante y después del proceso de formalización legal.
- Adecuación a la Práctica de Cobros Internos: Se deja constancia de que si el edificio realiza la división de sus gastos mensuales en partes iguales de forma consuetudinaria (por acuerdo interno), pero su Reglamento Interno inscrito en la SUNARP estipula el cobro por porcentajes de participación, nuestro servicio se limitará a formalizar la Junta bajo las reglas legales vigentes en su partida registral. No nos hacemos responsables si la SUNARP exige calcular los quórums de manera porcentual, siendo obligación de la directiva regularizar o modificar el Reglamento Interno posteriormente si desean legalizar de forma permanente el cobro por partes iguales.
- Exclusión de Saneamiento de Unidades Individuales: El alcance de esta propuesta se limita de forma exclusiva a la regularización legal y registral de la matriz general del edificio y su Junta de Propietarios. No forma parte del trabajo contratado el saneamiento, rectificación de datos, inscripción de compraventas atrasadas, sucesiones intestadas ni ningún trámite sobre las partidas independientes o documentos personales de propiedad de cada vecino. En caso de detectarse inconsistencias en la documentación de algún propietario durante la Fase 1, la subsanación de dicho defecto previo será responsabilidad y costo exclusivo del vecino afectado, quedando Tauro Corp Inhouse exenta de cualquier retraso que esto ocasione en el cronograma.
- Cláusula de Suspensión por Inacción del Usuario: Los plazos fijados para las etapas técnicas se activarán únicamente cuando el cliente haya entregado los requisitos conformes de la etapa previa. Cualquier retraso, falta de quórum en las asambleas, demora en la entrega de copias de DNI correctas o lentitud en acudir a las citas de firmas suspenderá automáticamente los días hábiles comprometidos por nuestra corporación, trasladándose la responsabilidad de la extensión del plazo íntegramente a los usuarios.
- Garantía de Servicio: Nos comprometemos contractualmente a la subsanación de cualquier observación emitida por el registrador público de SUNARP, siempre que esta devenga de la redacción de los documentos recomendados y elaborados por nuestro equipo.