Capítulo I: Disposiciones Generales

Artículo 1°.- Objeto y Alcance del ReglamentoEl presente Reglamento Interno tiene por objeto establecer de manera expresa el régimen legal, administrativo, operativo y de convivencia al que se sujeta el inmueble. Sus disposiciones son de cumplimiento obligatorio y vinculante para todos los propietarios actuales, futuros adquirentes, arrendatarios, poseedores, usufructuarios o cualquier persona que, bajo cualquier título, ocupe de forma permanente o temporal una sección exclusiva dentro del edificio.

Artículo 2°.- Definición del Régimen LegalEl inmueble se rige de manera obligatoria por el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, de conformidad con las disposiciones de la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común) y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA.

Capítulo II: De los Bienes, Secciones y Porcentajes de Participación

Artículo 3°.- Secciones de Propiedad ExclusivaConstituyen secciones de propiedad exclusiva aquellas áreas delimitadas que permiten un uso y aprovechamiento independiente para sus titulares. Estas secciones se encuentran debidamente independizadas con su propia partida registral en el Registro de Predios de la SUNARP e incluyen de manera enunciativa: los departamentos destinados al uso residencial, los estacionamientos o cocheras destinados al resguardo de vehículos, y los depósitos o clósets independientes ubicados en sótanos o áreas asignadas. El derecho de propiedad sobre estas secciones exclusivas incluye el dominio sobre los espacios interiores, tabiques divisorios no portantes, revestimientos, acabados, puertas, ventanas, e instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas que sirvan de manera exclusiva a dicha sección.

Artículo 4°.- Bienes de Propiedad Común e InalienablesSon bienes comunes de dominio inalienable, indivisible e imponible para todos los propietarios del edificio, aquellos necesarios para la existencia, seguridad, solidez, conservación, funcionamiento y servicios del inmueble. Constituyen bienes comunes de manera expresa:

1. El terreno sobre el cual se encuentra levantada la edificación matriz.
2. Los elementos estructurales esenciales: cimientos, sobrecimientos, columnas, vigas, placas, muros portantes, losas de entrepiso y techos generales.
3. Las fachadas exteriores, muros perimétricos, pasadizos de circulación, vestíbulos, halls de ingreso, portones de acceso vehicular, escaleras de evacuación y azoteas de libre acceso común.
4. Los pozos de luz, ductos de ventilación, patios comunes y áreas verdes o retiros frontales.
5. Los sistemas colectivos de bombeo, cisternas de agua subterránea, tanques elevados, cuartos de medidores, redes matrices de agua, desagüe, energía eléctrica, telefonía y gas centralizado.
6. Los ascensores con sus respectivos pozos y maquinarias, sistemas de extracción de monóxido, equipos de presurización de escaleras, cercos eléctricos, cámaras de videovigilancia, alarmas contra incendios y las casetas de vigilancia o recepción.

Artículo 5°.- De los Coeficientes de Participación (Porcentajes)A cada sección de propiedad exclusiva le corresponde de manera fija un porcentaje o coeficiente de participación sobre los bienes comunes del inmueble. Estos porcentajes se determinan técnicamente en la memoria descriptiva de independización en base al área techada de cada unidad en relación con el área total techada de propiedad exclusiva del edificio. Dichos coeficientes se encuentran inscritos en la SUNARP y determinan de manera obligatoria el valor del voto (el peso del voto de cada propietario en las sesiones de la Junta de Propietarios para el cálculo del quórum legal y la adopción de acuerdos válidos) y la cuota de mantenimiento (el porcentaje de contribución económica obligatoria de cada sección para cubrir los gastos comunes del edificio, de conformidad con lo inscrito en Registros Públicos).

Capítulo III: De los Derechos y Obligaciones de los Copropietarios

Artículo 6°.- Derechos de los PropietariosCada propietario goza de los derechos fundamentales de ejercer el dominio absoluto sobre su sección de propiedad exclusiva y usarla conforme al destino e idoneidad autorizada en la declaratoria de fábrica, respetar la moral y las buenas costumbres; utilizar los bienes y servicios comunes del inmueble de acuerdo con su naturaleza y destino natural, sin restringir, alterar ni perjudicar el derecho de uso de los demás copropietarios; formar parte de la Junta de Propietarios con derecho a voz y a voto, así como elegir y ser elegido para ocupar cargos dentro de la Directiva o la Presidencia de la Junta; solicitar formalmente la convocatoria a sesiones extraordinarias de la Junta, siempre que la solicitud cuente con el respaldo del porcentaje de participación mínimo exigido por ley; e inspeccionar, previa solicitud escrita al Administrador o Presidente, los libros de actas, estados financieros, padrón de propietarios y comprobantes de pago de las cuentas del edificio.

Artículo 7°.- Obligaciones de los PropietariosSon obligaciones de ineludible cumplimiento para todos los propietarios, residentes y ocupantes:

• Contribución Económica Puntual: Abonar de manera obligatoria las cuotas ordinarias mensuales y las cuotas extraordinarias asignadas para el mantenimiento, administración, seguridad, reposición de activos y fondo de reserva del edificio, respetando los plazos fijados por la Junta.
• Mantenimiento Interno: Mantener en perfecto estado de conservación, higiene, seguridad y salubridad su sección de propiedad exclusiva, realizando de forma oportuna las reparaciones técnicas internas que puedan afectar o filtrarse a las unidades vecinas o áreas comunes.
• Respeto a la Estética de la Fachada: Abstenerse de modificar, pintar, alterar, enrejar o realizar obras que rompan la uniformidad arquitectónica y la estética de la fachada externa del edificio, balcones, terrazas o muros comunes visibles desde el exterior, sin la aprobación unánime de la Junta de Propietarios y las licencias municipales correspondientes.
• Destino de las Unidades Exclusivas: No variar el uso residencial de los departamentos para fines comerciales, oficinas de atención al público, depósitos industriales o casas de huéspedes, quedando estrictamente prohibido realizar actividades ilícitas o contrarias a la tranquilidad del condominio.
• Tranquilidad y Horarios de Descanso: Evitar la producción de ruidos molestos, música en volumen excesivo, vibraciones, o el desarrollo de reuniones sociales que alteren la paz y el descanso de los vecinos, especialmente dentro de los horarios de restricción nocturna fijados por la asamblea.
• Uso Correcto de Áreas Comunes: No ocupar los pasadizos, escaleras, pasillos de sótanos o halls comunes con objetos personales, muebles, bicicletas, mercadería o basura, manteniéndolos siempre libres de obstáculos como vías de evacuación.
• Tenencia Responsable de Mascotas: Mantener a los animales domésticos bajo estricto control dentro de sus secciones exclusivas. En las áreas comunes, las mascotas deberán transitar obligatoriamente provistas de correas, cadenas y bozales (de ser el caso), siendo el dueño responsable absoluto de la limpieza inmediata de sus deyecciones y de cualquier daño material o físico que ocasionen.

Capítulo IV: De la Junta de Propietarios, Convocatorias y Quórum

Artículo 8°.- Constitución y Personería de la JuntaLa Junta de Propietarios está constituida por la universalidad de los titulares de las secciones de propiedad exclusiva del edificio. Representa la máxima autoridad de deliberación y decisión del inmueble. Su personería legal se activa e inscribe en el Registro de Predios de la SUNARP y sus acuerdos válidamente adoptados obligan por igual a todos los propietarios, se hayan encontrado presentes, ausentes, disidentes o en condición de morosidad.

Artículo 9°.- Atribuciones y Funciones de la JuntaCorresponde de manera exclusiva a la Junta de Propietarios reunida en asamblea general elegir, reelegir, revocar o remover al Presidente de la Junta de Propietarios y a los miembros que integrarán la Directiva, fijando la vigencia de su mandato; aprobar el Presupuesto Anual Estimado de Ingresos y Gastos del edificio, así como el monto de las cuotas ordinarias mensuales y la constitución del Fondo de Reserva; aprobar los estados financieros y la rendición de cuentas presentada de forma anual por el Presidente o la empresa administradora contratada; aprobar la contratación de empresas externas de administración o servicios; establecer y modificar el Régimen de Sanciones, multas y penalidades aplicables a los propietarios infractores o deudores; delegar facultades específicas de gestión y representación legal; y aprobar la modificación del presente Reglamento Interno, la desafectación de bienes comunes o el cambio de régimen, cumpliendo estrictamente con los quórums especiales exigidos por la legislación peruana.

Artículo 10°.- Convocatorias a Sesión de JuntaLas sesiones de la Junta de Propietarios pueden ser Ordinarias (una vez al año de manera obligatoria) o Extraordinarias (cada vez que las necesidades del edificio lo requieran). Serán convocadas por el Presidente mediante una Esquela de Citación Física o Digital remitida a cada propietario con una anticipación no menor de cinco (05) días naturales de la fecha de la asamblea. La esquela de citación debe contener obligatoriamente de forma explícita: el lugar, fecha y hora de la reunión en primera y segunda citación, la agenda detallada con los puntos a tratar, y la firma del Presidente convocante.

Artículo 11°.- Reglas de Quórum en Primera y Segunda CitaciónPara la instalación válida de la sesión de la Junta de Propietarios se aplicarán las siguientes reglas de quórum basadas en los porcentajes de participación inscritos: En Primera Citación el quórum se constituye con la concurrencia de propietarios que representen más del cincuenta por ciento (más del 50%) de las participaciones totales de los bienes comunes del inmueble. En Segunda Citación, si no se alcanza el quórum en la hora fijada para la primera citación, la sesión se instalará válidamente con los propietarios que se encuentren físicamente o representados por poder escrito que asistan, independientemente de su porcentaje de participación. Entre la primera y la segunda citación debe mediar un lapso mínimo de treinta (30) minutos.

Artículo 12°.- Mayorías para la Adopción de AcuerdosLos acuerdos de la Junta de Propietarios se adoptarán bajo los siguientes criterios de votación: Para la Mayoría Simple (acuerdos ordinarios como presupuestos, cuotas ordinarias o elección de directivas), se adoptarán en primera citación con el voto conforme de los propietarios que representen más del 50% de las participaciones presentes; y en segunda citación, por la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios asistentes. Para la Mayoría Calificada de Dos Tercios (acuerdos de alta complejidad como modificación del Reglamento Interno, otorgamiento de derechos de uso exclusivo o desafectaciones), se requerirá obligatoriamente el voto conforme de propietarios que representen, cuando menos, las dos tres partes (más del 66.6%) de los coeficientes de participación totales del edificio.

Artículo 13°.- Representación por PoderLos propietarios que no puedan asistir personalmente a las sesiones de la Junta podrán hacerse representar por otra persona (sea copropietario o un tercero). La representación se acreditará mediante una Carta Poder Simple con firma suscrita por el propietario, dirigida al Presidente de la Junta, especificando la sesión y las facultades de voto otorgadas para dicha agenda.

Capítulo V: De la Directiva y la Representación Legal (El Presidente)

Artículo 14°.- Del Presidente de la Junta de PropietariosEl Presidente es el representante legal supremo de la Junta de Propietarios y ejerce la representación judicial y administrativa del condominio. Su elección e inscripción formal ante la SUNARP le otorga personería legal para actuar en nombre del edificio frente a toda clase de autoridades administrativas, políticas, notariales, municipales, tributarias (SUNAT), financieras y judiciales.

Artículo 15°.- Facultades del Presidente de la JuntaEl Presidente goza de las facultades generales y especiales de representación que establece el Código Procesal Civil, así como las potestades conferidas por la Ley N° 27157, encontrándose facultado expresamente para presidir las sesiones de la Junta de Propietarios y ejecutar los acuerdos; abrir, mantener y movilizar cuentas bancarias a nombre institucional de la Junta de Propietarios de manera conjunta con el Tesorero; adquirir suministros y celebrar contratos de servicios; tramitar y obtener el Registro Único de Contribuyentes (RUC) institucional del edificio ante la SUNAT; y ejercer la cobranza coercitiva emitiendo, firmando y visando los recibos de deudas acumuladas, los cuales constituyen Título Ejecutivo de conformidad con el artículo 50° de la Ley N° 27157, quedando facultado para interponer demandas judiciales ejecutivas de cobro y solicitar medidas cautelares o embargos contra los propietarios deudores.

Capítulo VI: Del Régimen Económico, Gastos Comunes y Fondo de Reserva

Artículo 16°.- Naturaleza de los Gastos ComunesLos gastos comunes constituyen una obligación real y se encuentran directamente vinculados a la titularidad de cada sección de propiedad exclusiva. Comprenden todos los desembolsos necesarios para la operatividad e integridad del inmueble, incluyendo los consumos de agua general y energía eléctrica de áreas comunes; costos de mantenimiento de ascensores, cisternas y sistemas de seguridad; planillas y beneficios del personal de limpieza o vigilancia; útiles de limpieza; y arbitrios de las áreas comunes del predio.

Artículo 17°.- Constitución del Fondo de ReservaEs de carácter mandatorio la constitución de un Fondo de Reserva permanente para hacer frente a gastos extraordinarios imprevistos, reparaciones estructurales mayores de la edificación o la reposición futura de equipos de alto costo (como el cambio de motores de ascensores o bombas de agua). Este fondo se financiará mediante un porcentaje adicional fijado sobre la cuota ordinaria mensual o mediante cuotas extraordinarias específicas acordadas por la Junta. Los fondos acumulados son de naturaleza intangible y solo podrán disponerse mediante acuerdo expreso de la asamblea.

Capítulo VII: De la Morosidad, Penalidades y Procesos Judiciales

Artículo 18°.- Definición Técnica del Propietario MorosoIncurre en condición de Morosidad de forma automática y sin necesidad de requerimiento previo, el propietario que incumpla con el pago de dos (02) cuotas ordinarias mensuales consecutivas o alternativas, o de una (01) cuota extraordinaria fijada por la Junta de Propietarios. La condición de morosidad se mantendrá vigente hasta que el deudor liquide la totalidad del capital adeudado, más los intereses moratorios y penalidades acumuladas.

Artículo 19°.- Medidas de Restricción y Sanciones AdministrativasLa Junta de Propietarios, a través de su Directiva o Administración, queda plenamente facultada por ley para aplicar las siguientes medidas disuasivas y restrictivas contra los propietarios morosos, salvaguardando la salud financiera del edificio:

1. Publicación de Deudores: Publicar mensualmente la lista detallada de deudores, indicando el número de departamento, nombre del propietario y monto de la deuda, en las pizarras informativas, halls de ingreso, ascensores o plataformas digitales del edificio.
2. Suspensión de Servicios No Esenciales: Suspender el acceso y uso de los bienes y servicios comunes calificados como no esenciales. Esto incluye la restricción de uso de zonas recreativas, terrazas comunes, áreas de parrilla, salas de reuniones, gimnasios, el bloqueo de los intercomunicadores a las casetas de vigilancia y la restricción del uso del ascensor para fines de mudanza o transporte de carga pesada.
3. Aplicación de Intereses Moratorios: Aplicar sobre el saldo deudor la tasa de interés moratorio máxima permitida para operaciones fuera del sistema financiero que publica mensualmente el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), o la penalidad fija diaria acordada unánimemente en asamblea general.
4. Pérdida del Derecho de Voto: El propietario moroso mantendrá su derecho de asistencia a las sesiones de la Junta de Propietarios con derecho a voz, pero perderá automáticamente su derecho a voto, no contabilizándose su porcentaje de participación para la adopción de mayorías, salvo para los acuerdos que exijan unanimidad por ley.

Artículo 20°.- Del Proceso Judicial Ejecutivo de CobranzaDe conformidad con lo dispuesto en el artículo 50° de la Ley N° 27157 y el Código Procesal Civil peruano, los recibos de deudas por mantenimiento emitidos por el Administrador o el Presidente de la Junta tienen la condición de Títulos Ejecutivos Civiles. Ante un estado continuo de morosidad, el Presidente de la Junta queda plenamente facultado para interponer un Proceso Ejecutivo de Cobranza ante el Poder Judicial, solicitando de forma inmediata medidas cautelares de Embargo en Forma de Inscripción o Embargo en Forma de Retención de Cuentas Bancarias sobre los bienes del propietario deudor. El deudor judicializado asumirá de forma obligatoria todos los costos, costas procesales, tasas judiciales y honorarios profesionales de los abogados en que haya incurrido la Junta de Propietarios para la recuperación del dinero.

Capítulo VIII: Disposiciones Finales y Absolución de Conflictos

Artículo 21°.- Solución de Controversias InternasCualquier conflicto, discrepancia o controversia que surja entre los propietarios, o entre estos y los miembros de la Directiva respecto a la interpretación, aplicación o cumplimiento del presente Reglamento Interno, se buscará resolver en primera instancia de manera pacífica mediante el diálogo y la conciliación directa convocada por la Directiva. En caso de no alcanzar un acuerdo directo, las partes se someterán obligatoriamente a los mecanismos de Conciliación Extrajudicial ante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia del Perú (MINJUS). De persistir el conflicto, la controversia se derivará a la vía judicial o arbitral correspondiente bajo las leyes peruanas.

Artículo 22°.- Primacía de la Ley GeneralEn todo lo no previsto de manera expresa en el presente Reglamento Interno, se aplicarán con carácter supletorio las disposiciones contenidas en la Ley N° 27157, el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, el Código Civil peruano y las directivas registrales vigentes emitidas por la SUNARP.